В Москве и области строительство жилья идет полным ходом: на cian.ru около 1300 предложений новых ЖК разной степени готовности. Часть из них уже сданы и заселены новоселами, другие будут достроены и обзаведутся жильцами в ближайшие несколько лет. По уверениям властей, квартирный фонд столицы к 2025 году прирастет тридцатью миллионами квадратных метров жилья (с учетом программы реновации) и столько же новых квартир появится в Подмосковье. Следовательно, выбор новостроек для покупки будет довольно большой, а цены на «квадрат» неизбежно продолжат снижение.
Прежде чем приобрести квартиру в строящемся доме, покупателю нужно оценить ее потенциал и локацию. Удастся ли, в случае необходимости, перепродать недвижимость без потери вложенных средств, желательно еще и с прибылью. Какова транспортная доступность нового жилого комплекса и как изменится ситуация с дорогами в микрорайоне в ближайшие два-три года? Есть ли социальная инфраструктура поблизости: поликлиники, школы, детские сады, магазины (в наличии или в проектах застройщика), и главное – имеются ли по соседству с новым домом рабочие места? Насколько плотна окружающая застройка? Не уплотнится ли она еще больше по завершению проекта комплексного освоения территории? Удовлетворительно ли экологическое состояние местности? Не портят ли атмосферу мусорные свалки и вредные производства? Расположены ли рядом зеленые зоны?
Только убедившись в очевидных выгодах жилища, современные россияне решаются потратить на него бюджет в несколько миллионов рублей.
Когда покупать?
Чем ближе дом к моменту сдачи госкомиссии, тем больше вероятность, что в нем уже куплена бóльшая часть квартир. При этом на каждом этапе уменьшаются риски «недостроя». Хотя по закону девелопер не имеет право начинать строительство без разрешительных документов, на практике строители приступают к рытью котлована намного раньше, чем будут приняты все согласования. Процесс получения разрешений в России долгий и многоступенчатый, он может занять целый год. В итоге окончательное «добро» на проект получают 80% строительных компаний.
Бывают истории, когда дом уже построен, а чиновники «зеленый свет» объекту так и не дают, и даже требуют сноса незаконной постройки. Но такие случаи крайне редки. Гораздо чаще строители в нашей стране не укладываются в сроки сдачи. Однако если на стройке наблюдается активность, процесс возведения здания, путь медленно, но все же движется к финалу, покупателям беспокоиться не стоит. Рано или поздно большая часть «долгостроев» все же завершается (иногда – с привлечением уже нового девелопера).
Чтобы не оказаться в числе обманутых дольщиков, гражданам имеет смысл тщательно изучить историю компании, портфолио ее готовых проектов, почитать претензии и отзывы покупателей на форумах, убедиться, что застройщик следует требованиям ФЗ-214. Оформлять договор ДДУ и вносить деньги желательно, когда дом уже находится на этапе хотя бы 70-процентной готовности. Этот момент, как правило, – та «золотая середина», когда разрешение на строительство у девелопера, скорее всего, уже есть, а в доме еще продаются квартиры-«первички» по приемлемой цене.
Самым безопасным решением является приобретение квартиры в уже сданном доме, когда подключены коммуникации и идет заселение жильцов. Все равно цена «квадрата» со временем вырастет, поскольку район станет более обжитым, разовьется инфраструктура.
Если же вы решили купить «новостройку» на этапе котлована, экономия денег будет максимальной, но и риски – самыми высокими. В таком случае репутация компании должна быть безупречна. Узнайте о финансовом состоянии девелопера, соберите на него досье, почитав публикации в прессе и изучив строительные форумы, чтобы быть уверенными в надежности застройщика.
Качество жилья зависит от застройщика
На форумах новоселов часто обсуждается плохое качество строительных работ. Тут нужно отличать конструктивные недочеты от недостатков финишной отделки. Если на внешних стенах дома образовались трещины, стены «повело», крыша протекает, кривые дверные проемы и лестницы – такой дом просто не примет госкомиссия. А недостатки локальные, мелкого масштаба устраняются в процессе плановых ремонтов.
Строители жилья эконом-класса чаще всего стараются сэкономить на стройматериалах, но все же не в ущерб функционалу здания.
На самом деле многоэтажные дома современных серий стали намного безопаснее и комфортнее для проживания, чем их предшественники, построенные 50 лет назад. Улучшилось утепление фасадов, повысилась звукоизоляция, усилилась пожаробезопасность, в квартирах стали выше потолки и удобнее планировки, в подъездах устанавливаются современные лифты от надежных производителей и видеонаблюдение.
При покупке новой квартиры в готовом доме нужно проверить, как работают краны, электророзетки, убедиться в том, что окна прочно закрываются, стены ровные, мусоропровод и лифты действуют исправно и в целом качество жилья удовлетворяет требованиям покупателя. Не лишним будет осмотреть здание снаружи, убедившись, что фасад и фундамент не имеют серьезных дефектов, рядом с корпусом нет провалов в почве, отсутствуют ямы под лестницами подъездов, здание стоит ровно.
Ремонт по своему вкусу
Покупатели, не имеющие возможности сделать качественный ремонт (который иногда составляет, вместе с мебелью, до 30% от стоимости жилья), предпочитают брать квартиру на вторичном рынке. А для клиентов, располагающих деньгами, возможность сделать отделку и дизайн пространства по своим эстетическим предпочтениям является несомненным плюсом новостройки. Зачастую люди, купившие жилье с уже готовой отделкой и расставленной мебелью, не представляют, как можно провести перепланировку и изменить интерьер, и продолжают жить в квартире, которая не устраивает их по многим параметрам.
Когда же покупатель получает пустую «новостройку» в бетоне, он обретает уникальную возможность самостоятельно или с помощью специалиста спланировать размещение предметов обстановки, выбрать цвет стен и напольного покрытия. Поэтому новая квартира всегда дает шанс начать жизнь «с чистого листа».
Дефицит дорог и инфраструктуры
Главная проблема почти всех современных районов комплексной застройки – сильное отставание строительства инфраструктурных объектов от жилых корпусов, а также проблемы с автотрассами, парковками и общественным транспортом. Но эти сложности всегда носят временный характер. Чем активнее заселяется новый район, тем больше появляется вокруг магазинов, торговых центров, организаций службы быта, развлекательных и учебных заведений. Несколько медленнее решается вопрос с государственными лечебными учреждениями. Вопрос лишь в том, готовы ли новоселы ждать несколько лет, пока девелоперы достроят детские сады, школы, больницы, а городские власти – расширят дороги и дотянут метро и электрички до пользователей. Поэтому, прежде чем покупать квартиру в новостройке, нужно проверить на практике, сколько по времени вы будете добираться до работы в «старой» Москве, если есть такая необходимость.
Некоторые аналитики опасаются, что плотно застроенные кварталы в Новой Москве могут со временем превратиться в депрессивные гетто, где людям будет некомфортно жить и негде работать. Идея с технопарками на местах, анонсированная властями, не нашла воплощения в реальности. Крупные производства с хорошими зарплатами, действующие по принципу градообразующих предприятий, могли бы дать работу многим новоселам. Но в данный момент покупателям квартир в «новостройках» нужно рассчитывать только на свои силы, просчитав все плюсы и минусы новой локации.
Также следует учесть, что регистрация по новому адресу будет возможна только после вступления покупателя в права собственности и после сдачи достроенного дома госкомиссии (не ранее трех месяцев после получения документов). Если вам срочно нужна прописка, пора отдавать детей в школу или детский сад, придется все же покупать квартиру на вторичном рынке, в старом районе города с развитой инфраструктурой.
Проверьте, что вокруг
Выбирая новое место для жизни, не достаточно прочитать рекламный буклет или информацию на сайте компании-застройщика.
Узнайте, что было на месте вашего нового района до начала строительства. Возможно, тут было болото, которое затем осушили, либо поля аэрации, мусорный полигон или какие-то промышленные объекты. Промзоны бывают разные: некоторые из производств вполне безопасны для экологии, иные так загрязняют ландшафт на месте своего расположения, что строительство жилых объектов потребует серьезной рекультивации, снятия и утилизации верхнего слоя почв.
Найдите свой новый дом на карте Google и уменьшите масштаб, чтобы обозреть окрестности. Вокруг дома может быть расположен живописный лес, а за ним, в двух километрах, – прятаться мусорный полигон, чадящий трубами завод или иное вредное производство, причиняющее ущерб экологии в широком радиусе действия.
Также можно посмотреть сайт департамента строительства и узнать о планах властей по выведению в ваш округ вредных производств, строительству различных заводов, «мусоросжигалок» или больших автотрасс.
В любом случае полезно узнать, что вас ожидает в ближайшем и отдаленном будущем, как градостроительные ведомства планируют развивать территории.
При обзоре виртуальных карт можно обнаружить не только опасные, но и полезные объекты: парки, озера, пруды, архитектурные памятники, музеи и заповедники, до которых, как может оказаться, вам будет близко добираться из нового дома.
Изменить ближайшую территорию вокруг дома по силам и самим жильцам: озеленением местности занимаются не только управляющие компании, но и энтузиасты из числа новоселов.
Соседи тоже делают ремонт
Шум от дрелей, стук молотка, засыпанные побелкой и цементом лифты и холлы, переполненные мусорные контейнеры возле дома и иные побочные следствия ремонтов – самое малое из всех зол, которое придется претерпеть новоселам.
На самом деле, ремонт в новых квартирах жильцы делают фактически одновременно. Через год-два строительные шумы значительно утихнут, и граждане смогут вздохнуть спокойно. К тому же большинство ремонтов делаются нанятыми для этого строительными бригадами, а сами мастера привыкли к шумам и не испытывают по этому поводу неудобств (такая у них работа).
Новоселам нужно сразу настроиться на то, что в районе будет происходить строительство новых жилых зданий и объектов инфраструктуры, а значит, строительная пыль и работающая техника будут их беспокоить до окончания плановых работ. Но эти «мучения» стоят сэкономленных денег при покупке «первички».
Чистота сделки гарантирована
Несомненным плюсом покупки квартиры в «новостройке» является отсутствие у нее длинной истории владений. Риэлтору или самим новым собственникам не придется собирать информацию о старых владельцах, никакие внезапно появившиеся родственники и наследники не смогут претендовать на долю в недвижимости, как часто бывает при покупке «вторички».
