Вспомнилась мне сделка 2013 года, на которой я сопровождал знакомую. У знакомой были прямые деньги, она самостоятельно нашла квартиру в Люблино для покупки.
У продавцов Люблино была альтернатива (обмен) на Севастопольский. У них был риэлтор частник - Мария.
У бабушки продавца Севастопольского была альтернатива на Солнцево. У неё был риэлтор частник. Его имя не помню. В тексте буду его именовать – риэлтор-любитель. В процессе беседы наедине, он рассказал, что занимается недвижимостью от случая к случаю, просто ему это нравится, а так у него есть другая основная работа.
У продавцов Солнцево была прямая продажа. Они выступали без риэлтора, самостоятельно.
Для обычных читателей я обозначу термины, чтобы дальше было проще понимать кто есть кто. Моя знакомая – верхний покупатель. Продавцы Солнцево – нижние.
Собрались мы на сделке в Форе на Намёткина. До сделки договорились, что регистрацией будет заниматься друг регистратор Марии (риэлтор по Люблино), который берёт недорого и работает хорошо. Подаст документы и проследит за одновременной регистрацией. Не очень-то хотелось взаимодействовать со всякими знакомыми, но отзывалась о нём убедительно хорошо. Перед сделкой я поинтересовался будут ли все участники включить в договоры купли-продажи ссылки на параллельные квартиры, что регистрация по ним происходит одновременно; почему-то все отказались. Ну, а нам с верхним покупателем было почти всё равно. Ключ от ячейки естественно оставался у неё, да и почему-то они даже не позаботились о пункте, что ДКП является исполненным при передачи денег, что подтверждается распиской.
Было несколько ячеек, но основная сумма за квартиру в Люблино закладывалась под нижних продавцов (Солнцево). Условиями доступа являлись не просто оригинал ДКП по Солнцево и копии по остальным, но и оригиналы по всем квартирам. Откуда они их собирались брать если бы им их не дали, непонятно. Для перестраховки никто даже и не подумал включить фразы "Или выписка из ЕГРП …". Более того краем уха услышал, что ко второй ячейке они включили тоже оригиналы приплюсовав Люблинскую квартиру, не смотря на то, что к доплате моя знакомая (верхний покупатель) никакого отношения не имела.
Регистратор опоздал на 5+ часов. Более того, он был больше похож то ли на наркомана, то ли на алкаша, с фингалом под глазом, хоть и одет прилично. Признаться я себя чувствовал виноватым перед знакомой, что согласился на регистрацию через друга Марии (риэлтора по Люблино). Естественно это просто частник, который не давал никаких документов о том, что получил такие-то документы, для того-то. ДКП был подготовлен им же. Видно, что слизанный из интернета или предыдущей сделки. Видно в том плане, что текст скакал, были лишние пробелы и т.д. Заранее пришлось долго редактировать. На сделке выяснилось, что он подаёт документы на регистрацию только по квартирам в Люблино и Севастопольскому, а риэлтор-любитель везёт экземпляры продавцов и покупателя (бабушки) по Солнцево. Думаю опытные риэлторы догадались, что это значит. Да, это и произошло…
Честно говоря сделка оказалась совсем не из лёгких, и потрепала мне нервы. Отчасти я сам был в этом виноват – доверился. Регистратор-алкоголик, хотел просто взять документы и поехать. Меня такой вариант не устраивал и я уже изрядно понервничал, поэтому было сказано, чтобы он писал расписку о том, что принял ДКП (экземпляр верхнего покупателя) и обязуется подать на регистрацию, получить и передать покупателю после регистрации такие-то документы. Сопротивлялся. Но было сказано, что если не напишет, то сделки не будет. Тем временем все участники уже разъехались. Расписку написал и мы уехали тоже.
Я всегда контролирую всю цепочку, но в этом случае этого сделать не удалось. Поскольку я всегда прибегаю к услугам одного регистратора, то отслеживать регистрацию перехода права собственности по всем квартирам проблем не возникает и проверенный регистратор высылает расписки Росреестра в получении им документов. Здесь всё воспринималось в штыки и при попытках узнать у каждой стороны приняты ли их документы на регистрацию, следовало недоумение или ответ: "Какая вам разница?".
Регистрация по Люблинской и Севастопольской квартирам прошла, а вот по Солнцево нет. Как оказалось риэлтор-любитель просто решил отложить поездку в Росреестр на пару дней. Таким образом, получилось, что моя знакомая купила квартиру в Люблино; продавцы Люблино купили Севастопольский; а вот продавец-бабушка продала свою квартиры на Севастопольском, но не купила Солнцево. При этом читатели если следили за текстом, то им стало понятно, что бабушка к ячейке никакого отношения не имела и естественно денег она получить не могла.
Бабушка из-за своего риэлтора-любителя осталась в зоне риска. Продавцы квартиры в Солнцево могли бы приостановить регистрацию и она бы точно осталась без ничего. Но поскольку никто не собирался никого "кидать", дождались пока пройдёт регистрация по Солнцево. Всё благополучно завершилось.
Здесь я хочу ещё отметить, что продавцы тоже рисковали согласившись на условия доступа, которыми являлись оригиналы договоров купли-продажи по всем квартирам. Во-первых они не перестраховались не включив фразы "Или выписка из ЕГРП …", на тот случай, если бы кто-нибудь отказался бы дать им свой экземпляр договора или потеряли бы два экземпляра (Кажется я уже писал, как продавец потерял свой экземпляр в метро, а покупатель отказался дать ему свой. Тогда этот пункт помог.). Во-вторых из-за отсутствия контроля по одновременной регистрации, в случае не регистрации Люблинской или Севастопольской квартиры, но при этом регистрации по их Солнцевской квартире, у них бы не возникло доступа к ячейке поскольку не было бы зарегистрированного договора купли-продажи по одной из этих квартир.
Ошибки продавцов так же заключались в том, что не был предусмотрен пункт о том, что взаиморасчёты подтверждаются распиской.
Надо отметить, что в альтернативных сделках больше всего рискуют средние и нижние участники, нежели верхний покупатель.
Этот случай хорошо дал понять мне больше никогда не пользоваться услугами частных регистраторов и обращаться только к проверенным, независимым и известным. Ну, а всем желающим провести сделку самостоятельно, рекомендую подумать хорошенько т.к. умельцев накуролесить примерно 90% на рынке, даже в сделках при прямой покупке/продаже.
